Alternde Einfamilienhausgebiete: Bedeutung und Perspektive eines unerforschten Siedlungstyps

Kurzfassung: Alternde Einfamilienhausgebiete

Die Hälfte des Wohnungsbestands in Deutschland liegt in Ein- und Zweifamilienhäusern, von den Einfamilienhäusern sind über 80 % selbst genutzte Eigenheime. Die vorliegende Arbeit fokussiert den Blick auf die Prozesse in den Gebieten der 1960er und 1970er Jahre der alten Bundesländer, die sich im Umbruch befinden: Welche Bedeutung hat der Generationswechsel? Mit welcher Geschwindigkeit verläuft er? Führt die Alterssegregationen vor der Umbruchphase zu sozialen Problemen der alternden Bewohner*innen, und setzt danach eine verstärkte soziale Segregation der Gebiete ein?

Die Arbeit stellt die – gemessen an der wohnungswirtschaftlichen Bedeutung und dem Alltag vieler Menschen – wenigen und stark fragmentierten wissenschaftlichen Aussagen zu Einfamilienhausgebieten und zum Altern im Eigenheim zusammen. Im empirischen Teil werden demographische Daten, Kauffälle sowie eigene Befragungen ausgewertet, die sich auf zwölf weitgehend homogene Einfamilienhausgebiete in den zwei Städten Oldenburg i.O. (zum Untersuchungszeitraum 165.000 Einw., wachsend) und Eschwege (19.000 Einw., schrumpfend/stagnierend) beziehen.

Die Analyse zeigt, dass sich auch kleinräumig der Zusammenhang von kontinuierlichem Einwohner*innenrückgang und Alterssegregation nachweisen lässt. Die Phase eines überdurchschnittlichen Anteils älterer Personen dauert 10 bis 20 Jahre. Dennoch sinkt die Einwohner*innenzahl nicht auf die Hälfte, wie durch den Wechsel vom Familien- zum Zweipersonenhaushalt zu erwarten wäre, sondern um max. 23 %. Dies weist ebenso auf einen verwischten Generationenumbruch hin wie der Verlauf der Kauffallzahlen, der vor der Welle 40 bis 50 Jahre nach dem Hausbau bereits eine kleinere nach etwa 15 Jahren zeigt. Es ist zu vermuten, dass dieser erste Wechsel durch das empty nest veranlasst ist, in dessen Folge die Wohnsituation durch berufliche Veränderung, Scheidung oder Wohnflächenanpassung verändert wird. Im Lebensalter von etwa 60 bis 75 Jahren finden dagegen wenige Umzüge statt.

Die Verkaufspreise der Eigenheime steigen oder sinken entsprechend der regionalen Marktbedingungen, bleiben jedoch im gebietsbezogenen Verhältnis stabil. Ihr zentraler Bestimmungsfaktor ist die Wohnfläche, Lage und Image des Gebiets sind nachrangig. Auch soziale Indikatoren oder Migration können keinen bestimmten Gebietstypen zugeordnet werden. In jedem Gebiet existiert eine deutliche Spreizung der Preise, die den Zugang verschiedener Einkommensschichten ermöglicht. Zudem ziehen Eigenheimbesitzer zehn Mal seltener als Mieter um. Aufgrund dieser Faktoren ist eine soziale Neusortierung der Einfamilienhausgebiete nach dem Umbruch nicht erkennbar, vielmehr bleibt die mit der Entstehung verbundene Position über Jahrzehnte erhalten. Die in älteren Studien gezeigte geringe Segregationsneigung der Mittelschicht wird bestätigt.

Einfamilienhausgebiete sind also sozial überwiegend robust genug, um keine Problemgebiete zu werden: ihre Bewohner*innen besitzen in der Regel ausreichendes ökonomisches und soziales Kapital, um individuelle Anpassungsstrategien zu verfolgen. Gleichwohl ist diese Wohnform zu bedeutend, um ihre Probleme zu ignorieren und ihre Potenziale zu verschenken: Es bedarf sowohl für den Alterungsprozess als auch für die Zeit nach dem Umbruch lebensweltorientierter Strategien, die bisher fehlen.

Fast alle älter werdenden Menschen wollen aufgrund der Nachbarschaft, des Gartens, der barrierearmen Wohnung, des Autos vor der Tür sowie des aus der Mietfreiheit resultierenden Konsumspielraums im eigenen Haus bleiben. Zugleich wachsen die Nahraumorientierung, der Bedarf an Alltagshilfen und später an Pflege. Einige wenige Modellvorhaben zeigen Lösungsansätze für ein voraussetzungsvolles Altern im Wohnquartier auf, denen aber die Organisationsform und finanzielle Ausstattung fehlen.

Zugleich entsprechen die postfordistisch geprägten Einfamilienhausgebiete nicht mehr der Größe und Zeitorganisation vieler heutiger Haushalte. Statt einer Konservierung der Raumstrukturen wird eine postsuburbane Strategie vorgeschlagen, die für einen Teil der Gebiete neue Wohnformen und Verdichtung zulässt, wodurch neue Anforderungen an die Partizipation, Bauleitplanung und Verkehrskonzeption entstehen. Hierzu ist eine Gebietskoordination erforderlich, die den Umbruch begleitet. Entsprechende Modellvorhaben sind dringend nötig, um die aktuellen Entwicklungen nicht zu verschlafen.

Die Mechanismen der Wohnungsmarktentwicklung auf Bundesebene werden auf der kleinräumigen Ebene von Einfamilienhausgebieten nur gebrochen gespiegelt. Hier wirken zusätzliche individuelle, biographische und nicht primär ökonomische Entscheidungen. Die Wirkungszusammenhänge sind komplex, uneindeutig und lokal differenziert. Ein theoretisches Konzept hierfür fehlt noch.

Abstract: Ageing Single Family Home Areas

Half of dwelling stock in Germany is located in one and two-family homes. 80 % of single-family homes are owner-occupied. The current study focuses on the transition process in 1960s and 1970s housing areas in the former West Germany. What is the relevance of the generational change? At what rate is the transition occurring? Does the age-related segregation before the transition lead to social problems of the ageing inhabitants, after which occurs an enhanced social segregation of the area?

The dissertation collects the few and deeply fragmented scientific data about single-family house areas and ageing in private homes as measured by their importance to the residential real estate market and the everyday world of many people. The empirical section analyses demographic facts, transactions and self-performed interviews, relating to twelve substantial homogeneous single- family home areas in two cities, Oldenburg i.O. (at the time of investigation 165,000 inh., growing) and Eschwege (19,000 inh., shrinking/stagnating).

Analysis shows that on small-spatial level a correlation can be proven between a steady decrease of inhabitants and age-related segregation. The period for a higher than average development of older persons takes 10 to 20 years. However the population does not fall to the median, as expected by changing from a family to a two-person household, but falls only by a maximum of 23 %. This points to a blurred changing generation and includes data that reveals a smaller decrease in inhabitants after approximately 15 years, but before the wave 40 to 50 years, after house building. This first change can be assumed to be induced by the ‘empty nest’ syndrome whereas subsequent housing changes are caused by professional shifts, divorce or living space adaption. Between the ages of 60 and 75, few decrease in inhabitants occur.

Sale prices of single-family homes rise or sink according to the regional market conditions, but remain stable in the local context. Their central determinant is the living space. Residential area and the quality of address are subordinate. Social indicators or migration do not match a particular type of area. Rather, in each area there exists a distinct range of sales prices to accommodate access of different income brackets. Moreover, homeowner changes occur ten times less than occupant changes. Given these factors, a social resorting of a single familiy home area after its generation change is not identifiable. Instead an area’s building (housing? construction?) profile is maintained over decades. This confirms the low tendency of segregation of the middle class, as shown in previous studies.

Single-family home areas are generally socially resilient enough to avoid becoming urban distressed areas. Their inhabitants usually own sufficient economic and social capital to pursue an individual adaption strategy. Nevertheless, this type of housing is too significant to ignore its problems and to waste its potential. It requires a global strategy to accommodate the ageing process and its aftermath, that is still lacking.

Most ageing population would prefer to stay in their house because of the neighbourhood, the garden, the low-barrier dwelling, parking situated near or in front of the door and higher disposable income resulting from staying rent-free. Unanimously increase the relevance of the nearer environment, the need for daily help and later of care. Some single model projects provide solutions that favour ageing in existing living quarters, but lack organisation and financial endowment.

At the same time the post-fordism shaped single-family home areas do not correspond to the size and temporal organisation of many modern households. Instead of preserving spatial structure a post-suburban strategy is proposed that allows new types of housing and urban density for these areas, including new participation requirements, land-use planning and traffic concepts. Therefore coordination is needed to accompany this transition. Appropriate models are urgently required to avoid lagging behind this current trend.

A dwelling market development policy at a Federal level is only brokenly reflected in small-spatial single-family home areas which operate from additional individual, biographical and not primarily economical factors. The casual relations are complex, inconclusive and locally differentiated. A theoretical model is therefore lacking.

0. Prolog

„Eine durchschnittliche Biographie im Bürgertum: Auszug bei den Eltern, wohnen in einer Innenstadt, Studium, wilde Zeit, der Vater spricht von ‚Hörner abstoßen‘, die Mutter warnt, ‚sich nicht zu früh zu binden‘, dann feste Freundin, Zusammenziehen, Heirat, Kinder. Jetzt wird es Zeit für ein Eigenheim. Das muss neu gebaut werden, weil dann die Wärmedämmwerte besser sind, die Fenster isoliert und die Wasserleitungen modern. Ein Neubaugebiet. Nicht besonders schön, aber praktisch, ein Edeka mit großem Parkplatz ist ganz in der Nähe, eine Schule auch, und so zieht eine junge Familien nach der anderen auf den ehemaligen Acker, Reihenhaus reiht sich an Doppelhaus, dazwischen viel aufgeworfene Erde, mickrige Heckchen, winzige Bäumchen. In den nächsten zwanzig Jahren wächst alles schön zu, ein richtig nettes Wohngebiet ist entstanden, die Bäume sind stattlich, die Hecken bieten Sichtschutz, und nun ziehen die Kinder eines nach dem anderen in irgendeine Innenstadt. Der Vater stirbt, kurz nachdem das Haus abbezahlt ist, und in den Häusern mit ausgebauten Dachböden und Partykellern wohnen alte Witwen, die die nächsten zwanzig Jahre ihre Gärten behüten. Eine Art friedliches Großraumaltersheim, möchte man meinen.“

Heiko Werning: In Bed With Buddha. Berlin 2007, S. 128

Es ist nicht allein diese nur wenig überspitzte satirische Darstellung, die die Beschäftigung mit Einfamilienhausgebieten aus sozialwissenschaftlicher und stadtplanerischer Sicht wenig sexy macht. Auch wenn ich mir das Fotomaterial ansehe, das ich während der Erstellung meiner Dissertation gesammelt habe, muss ich trotz eines ganz guten Ortsgedächtnisses häufig nachlesen, in welcher Straße ich diese Aufnahme gemacht habe: Für andere Menschen als ihre Bewohner*innen sind Eigenheime unspektakulär, sie sind anders als ihre Zuschreibung nur begrenzt individuell (um nicht zu sagen: langweilig), die Straßennetze vor ihrer Tür laden zum Verirren ein.

Selbst der berühmteste Film über einen Bungalow, Mon Oncle von Jacques Tati, stellt der perfekten, technischen, isolierten, auf Moderne und Repräsentation getrimmten Welt des Eigenheims das lebendige, nachbarschaftliche Sanierungsgebiet der Belle Époque gegenüber.

Dennoch wohnt mehr als ein Drittel aller Menschen in Deutschland in Ein- oder Zweifamilienhäusern, zum größten Teil als Eigentümer. Und die meisten wollen dort auch alt werden.

Genügend Grund, sich endlich damit auch wissenschaftlich zu beschäftigen.