In- und ausländische Immobilieninvestments innerhalb und außerhalb des neuen Investmentsteuerrechts

Table Of Contents

• Cover
• Titel
• Copyright
• Autorenangaben
• Über das Buch
• Zitierfähigkeit des eBooks
• Inhaltsverzeichnis
• Abkürzungsverzeichnis
• Literaturverzeichnis
• 1. Kapitel Einführung in die Problematik
• A. Einleitung
• B. Stand der Forschung
• C. Gang der Untersuchung
• 2. Kapitel Die Reform des Investmentsteuerrechts
• A. Grundsätzliches
• I. Die Stellung des InvStG
• II. Das Investmentsteuergesetz als Sonderregelung
• B. Grundzüge der Besteuerung von Investmentfonds nach dem InvStG a. F.
• I. Gegenstand der Besteuerung
• 1. Investmentfonds
• a) Organismen für gemeinsame Anlagen
• aa) Organismus
• bb) Für gemeinsame Anlagen
• cc) Einsammlung von Kapital
• dd) Von einer Vielzahl von Anlegern
• ee) Feste Anlagestrategie
• ff) Investition zum Nutzen der Anleger
• gg) Kein operativ tätiges Unternehmen außerhalb des Finanzsektors
• b) Alternative Investmentfonds
• 2. Investitionsgesellschaften
• 3. Investmentanteile
• II. Ertragsteuerliche Behandlung von Investmentfonds vor der InvSt-Reform 2018
• 1. Besteuerung der Fondseingangsseite
• a) Ertragsermittlung
• b) Einkünfte aus Kapitalvermögen
• c) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
• d) Werbungskosten
• e) Zusammenfassung
• 2. Besteuerung der Fondsausgangsseite
• a) Voraussetzungen der Transparenzoption
• b) Ertragsteuerliche Behandlung
• aa) Private Anleger
• bb) Betriebliche Anleger
• cc) Körperschaftsteuerpflichtige Anleger
• dd) Altersvorsorge
• b) Zusammenfassung
• C. Grundzüge der Besteuerung von Investmentfonds nach dem InvStG 2018
• I. Reformgründe
• II. Struktur des neuen InvStG
• 1. Kapitel 1
• a) Anwendungsbereich
• aa) Zivilrechtliche Konzeption
• bb) Investmentfondsbegriff
• cc) Umbrella-Konstruktionen
• b) Zuständigkeit
• 2. Kapitel 2
• a) Grundzüge der Besteuerung von Investmentfonds
• aa) Unterschiede zur Direktanlage
• bb) Gewerbesteuer
• cc) Steuerbefreiung
• dd) Zusammenfassung
• b) Grundzüge der Besteuerung von Anlegern eines Investmentfonds
• aa) Die Vorabpauschale
• bb) Teilfreistellung
• c) Zusammenfassung
• 3. Kapitel 3
• a) Der Begriff des Spezial-Investmentfonds
• b) Grundzüge der Besteuerung auf der Ebene des Spezial-Investmentfonds
• c) Immobilieninvestments über Spezial-Investmentfonds
• aa) Objekt-Personengesellschaften
• bb) Holding- bzw. Objekt-Kapitalgesellschaften
• c) Besteuerung der Anleger eines Spezial- Investmentfonds
• aa) Ausgeschüttete und ausschüttungsgleiche Erträge
• bb) Steuerbefreiung
• d) Zusammenfassung
• D. Stellungnahme
• I. Erreichen der mit der InvSt-Reform verfolgten Ziele
• II. Die wichtigsten Neuerungen im Überblick
• 1. Neuerungen für Publikums-Investmentfonds
• a) Einführung der Vorabpauschale
• b) Teilfreistellung
• 2. Neuerungen für Spezial-Investmentfonds
• a) Voraussetzungen des Spezial-Investmentfonds
• b) Besteuerung des Spezial-Investmentfonds
• 3. Kapitel Der Immobilienfonds
• A. Der offene Immobilienfonds
• I. Die Definition des offenen Immobilienfonds
• 1. Der Immobilienfonds im Sinne des KAGB
• 2. Der Immobilienfonds im Sinne des InvStG
• 3. Fazit
• II. Zivilrechtliche Konstruktion eines offenen (Publikums-) Immobilienfonds
• 1. Die Kapitalverwaltung
• a) Die Kapitalverwaltungsgesellschaft
• b) Tätigkeit einer KVG
• 2. Die Verwahrstelle
• 3. Die Anleger
• 4. Das Sondervermögen
• 5. Das Immobilien-Sondervermögen
• a) Zulässige Vermögensgegenstände eines Immobilien-Sondervermögens
• aa) Mietwohngrundstücke
• bb) Geschäftsgrundstücke
• cc) Gemischtgenutzte Grundstücke
• dd) Grundstücke im Zustand der Bebauung
• ee) Unbebaute Grundstücke
• dd) Erbbaurechte
• ee) Weitere zugelassene Vermögensgegenstände
• b) Grundsatz der Risikomischung
• 6. Der Sachverständigenausschuss
• 7. Aufsichtsrechtliche Besonderheiten bei Spezial-Immobilienfonds
• 8. Fazit
• B. Besteuerung auf Fondsebene
• I. Besteuerung auf der Ebene des Publikums-Immobilienfonds
• 1. Körperschaftsteuer
• a) Körperschaftsteuerpflicht
• b) Inländische Immobilienerträge i. S. v. § 6 Abs. 4 InvStG
• aa) § 6 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 InvStG, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
• bb) § 6 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 InvStG, Gewinne aus der Veräußerung von im Inland belegenen Grundstücken oder Grundstücksgleichen Rechten
• c) § 6 Abs. 3 InvStG, inländische Beteiligungseinnahmen
• d) Ausschüttungen von REITs
• aa) Kritik
• bb) Bewertung
• e) Steuerbefreiung auf Ebene des Investmentfonds
• f) Einkünfteermittlung auf Fondsebene
• aa) Einkünfteermittlung mittels Veranlagung
• bb) Einkünfteermittlung bei dem Steuerabzug unterliegenden Einkünften
• g) Vergleich der Steuerlast bei direkten und indirekten Immobilieninvestitionen auf Fondsebene
• 2. Gewerbesteuer
• a) Allgemeines
• b) Allgemeine Grundsätze der Abgrenzung zwischen gewerblicher und vermögensverwaltender Tätigkeit
• aa) Grundsätze der Abgrenzung bei Vermietung und Verpachtung
• bb) Grundsätze der Abgrenzung beim Immobilienhandel
• c) Die Besonderheiten der Investmentanlage
• d) Objektiver Geschäftszweck
• e) Problem der aktiven unternehmerischen Bewirtschaftung
• aa) Vermietungs- und Verpachtungstätigkeiten
• bb) Veräußerungen
• cc) Begrenzungen
• f) Zwischenergebnis und Fazit zur Gewerbesteuer
• 3. Zusammenfassung
• II. Besteuerung auf der Ebene des Spezial-Immobilienfonds
• 1. Die Anlagebestimmungen des § 26 InvStG in Bezug auf als Spezial-Investmentfonds aufgelegten Immobilienfonds
• a) Ausgestaltung des Rückgaberechts nach § 26 Nr. 2 InvStG
• aa) Aussetzung der Rücknahme nach § 257 KAGB
• bb) Lösungsansätze im Falle des § 257 KAGB
• b) Grundsatz der Risikomischung nach § 26 Nr. 3 InvStG
• c) Zulässige Vermögensgegenstände nach § 26 Nr. 4 InvStG
• d) Gewerbesteuerbefreiung
• 2. Regelbesteuerung
• 3. Transparenzoption nach §§ 30 und 33 InvStG
• a) Transparenzoption nach § 30 InvStG
• b) Transparenzoption nach § 33 InvStG
• 4. Strukturierungsalternativen inländischer Immobilieninvestitionen
• a) Unmittelbare und mittelbare Investments über Objekt-Personengesellschaften
• b) Mittelbare Investitionen über Holding- und Objekt-Kapitalgesellschaften sowie zweistufige Fondsstrukturen
• c) Mehrstufige Fondsstrukturen
• d) Fazit
• C. Besteuerung auf der Ebene des Anlegers
• I. Die Besteuerung der Anleger von Publikums-Immobilienfonds
• 1. Klassifikation der Anleger und Besonderheiten der Besteuerung
• a) Natürliche Personen mit Anteilen im Privatvermögen
• b) Natürliche Person mit Anteilen im Betriebsvermögen
• c) Anteilshaltende Kapitalgesellschaften
• 2. Die Vorabpauschale
• a) Ansatz dem Grunde nach
• b) Ansatz der Höhe nach
• c) Kritische Würdigung der Vorabpauschale
• d) Vereinbarkeit der Vorabpauschale mit Verfassungsrecht
• aa) Herleitung des Leistungsfähigkeitsprinzips
• bb) Missachtung des Leistungsfähigkeitsprinzips
• cc) Fazit
• 3. Das Teilfreistellungssystem
• a) Qualifikation des Immobilienfonds für Zwecke der Teilfreistellung
• aa) Der Begriff der Immobilie
• bb) Der Begriff der Immobilien-Gesellschaften
• cc) Abgrenzungsproblematik zwischen Aktienfonds und Immobilienfonds für Zwecke der Teilfreistellung
• dd) Anteile an REITs als Kapitalbeteiligungen nach § 2 Abs. 8 InvStG
• b) Die Immobilienteilfreistellung nach § 20 Abs. 3 InvStG
• c) Bewertung des Teilfreistellungssystems
• 4. Zusammenfassung
• II. Die Besteuerung der Anleger von Spezial-Immobilienfonds
• 1. Spezial-Investmenterträge
• a) Ausgeschüttete Erträge nach § 35 InvStG
• b) Ausschüttungsgleiche Erträge nach § 36 InvStG
• aa) Kapitalerträge nach § 20 EStG
• bb) Erträge aus der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten
• cc) Sonstige Erträge
• b) Zurechnungsbeträge (§ 35 Abs. 3 InvStG)
• c) Immobilien-Zurechnungsbeträge
• 2. Besonderheiten nach Anlegerkategorie
• a) Einkommensteuerpflichtige Anleger
• b) Körperschaftsteuerpflichtige Anleger
• 3. Folgen der Strukturierungsalternativen des Spezial-Investmentfonds auf Anlegerebene
• a) Unmittelbare und mittelbare Investments über Objekt-Personengesellschaften
• aa) Teilfreistellung inländischer Beteiligungseinnahmen, inländischer Immobilienerträge und sonstiger inländischer Einkünfte nach § 42 Abs. 4 und 5 InvStG
• bb) Zusammenfassung
• b) Mittelbare Investments über Holding- und Objekt-Kapitalgesellschaften
• aa) Inländische Dividenden
• bb) Ausländische Dividenden
• 4. Zusammenfassung
• D. Der geschlossene Immobilienfonds
• I. Steuerliche Behandlung von geschlossenen Immobilienfonds
• 1. Option zur Körperschaftsbesteuerung nach § 1a KStG
• 2. Gewerbesteuerpflicht
• II. Mehrstufige Strukturen
• D. Zusammenfassung und Vergleich der verschiedenen Immobilienfonds
• E. Bewertung der Immobilieninvestition über einen Investmentfonds
• 4. Kapitel Weitere Möglichkeiten der Investition in Immobilien
• A. Immobilien im Privatvermögen
• I. Erwerb von Immobilien in das Privatvermögen
• 1. Grunderwerbsteuer
• 2. Umsatzsteuer
• 3. Einkommensteuer
• a) Herstellungskosten
• b) Erhaltungsaufwendungen
• c) Sonderabschreibungen für Mietwohnungsbau
• II. Besitz einer Immobilie im Privatvermögen
• 1. Einkommensteuer
• a) Begriff der Vermietung und Verpachtung
• b) Einkünfteerzielungsabsicht
• c) Werbungskosten
• aa) Besonderheiten beim Werbungskostenabzug
• bb) Variabilität der Gestaltungen
• 2. Gestaltungsmöglichkeiten im Rahmen von Rechtsverhältnissen zwischen Familienangehörigen
• a) Verträge zwischen Familienangehörigen
• b) Der Begriff der nahen Angehörigen
• c) Der Fremdvergleich
• d) Steuerliche Anerkennung von Mietverträgen zwischen nahen Angehörigen
• e) Verbilligte Überlassung von Wohnraum an nahe Angehörige
• f) Fazit
• B. Immobilien im Gesellschaftsvermögen
• I. Die Immobilien-GbR
• II. Die Immobilien-AG
• C. Der German Real Estate Investment Trust
• I. Abgrenzung zum Investmentfonds
• II. Steuerliche Behandlung
• D. Zusammenfassung
• 5. Kapitel Vergleich der steuerlichen Belastung einer Direktinvestition in Immobilien mit der indirekten Investition über einen Immobilienfonds
• A. Steuerliche Aspekte beim Erwerb und Verkauf
• B. Ertragsteuerliche Aspekte und Verlustausgleich
• C. Erbschaft- und schenkungsteuerliche Aspekte
• 6. Kapitel Fazit und Reformvorschläge
• A. Gesamtfazit
• B. Perspektiven unter politischen und gesellschaftlichen Aspekten
• C. Reformvorschläge
• 1. Normativer Anknüpfungspunkt
• 2. Sonderregelungen für Wohnungsbaufonds
• 3. Zusammenfassung